Bilgi Merkezi > Bilgilendirme Makaleleri > 2016 Yılında İstanbul'da Toplam 208.000 m² Ofis Alanında Kiralama ve Satın Alma İşlemi Gerçekleşti.
2016 Yılında İstanbul'da Toplam 208.000 m² Ofis Alanında Kiralama ve Satın Alma İşlemi Gerçekleşti.
İstanbul Ofis Pazarı, Türkiye’de ve dünyada yaşanan siyasi ve ekonomik gelişmeler sebebiyle 2016 yılını yavaş geçirdi. Devam eden stoktaki büyüme, rekabet artışını hızlandırdı. Yapılan kira indirimlerinin yanında avantajlı ticari koşulları içeren paketler, pazarlık süreçlerinin hızlı tamamlanmasında etkili oldu.
2016 yılında İstanbul’da toplam 208.000 m² ofis alanında kiralama ve satın alma işlemi gerçekleşti. 2015 yılında gerçekleşen işlem hacminde başlayan düşüş, 2016 yılında da devam etti. 2016 yılında gerçekleşen İşlem hacminin, 2015 yılına kıyasla %21 oranında azaldığı, 2014 yılına göre ise %56 oranında dramatik bir düşüş gerçekleştirdiği kaydedildi.
2016 yılında, MİA’da yaklaşık 92.000 m² ofis alanında kiralama ve satın alma işlemi gerçekleşti. İstanbul’da toplam kapanan işlem hacminin %44’ünü MİA’daki işlemler oluşturdu. MİA’da gerçekleşen işlem büyüklüğü, 2016 yılında 2015 yılına göre %18 oranında arttı.
2016 yılında, gerçekleşen kiralama ve satın alma işlemlerine büyüklük bazında bakıldığında kapanan en büyük işlemin 15.000 m2’nin altında kaldığı görüldü. Yıl boyunca gerçekleşen işlemlerin %50’sini, büyüklüğü 1.000-5.000 m² arasında değişen ofisler oluştururken; %25’lik payı ise 1.000 m² altındaki işlemler oluşturdu. Kapanan işlemlerin ağırlıkla küçük ve orta ölçekli firmaların yaptığı satın alma ve kiralamalardan oluştuğu gözlendi.
2016 sonu itibariyle, İstanbul’daki A sınıfı ofis stoku 4,7 milyon m²’ye yükseldi. Bu veriye göre son beş yıllık süreçte İstanbul ofis stokunun %71 oranında arttığı belirlendi. 2016 dördüncü çeyrek dönemi stok verileri incelendiğinde, Havaalanı Bölgesi’nin İstanbul’un en büyük stoka sahip ofis bölgesi olduğu görüldü. Yıl boyunca yeni ofis binalarının operasyona açılmasıyla, bölgedeki ofis stoku yaklaşık %18 büyüdü ve 650.000 m²’yi geçti. 2016 sonu itibariyle en büyük üç ofis stokuna sahip bölge sıralamasında, Havaalanı Bölgesi’ni, Maslak ve Kozyatağı Bölgesi takip etti.
Arzdaki hızlı artış ve yaşanan ekonomik-siyasi gelişmeler beraberinde yeni ofis yatırımlarında yavaşlamayı getirdi. Yavaşlamanın etkisiyle, 2018 yılından sonraki dönemler için ofis stokunda dikkat çekici bir büyüme olmayacağı tespit edildi. Propin olarak derlediğimiz güncel piyasa verileri ışığında, 2020 yılının sonunda İstanbul Ofis Pazarı toplam ofis stokunun 6,9 milyon m²’ye ulaşacağını hesaplamaktayız.
Son dört yıllık dönemde toplam ofis stokunu yaklaşık iki buçuk kat arttıran Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki büyüme, önümüzdeki dört yılda da devam edecektir. Bu büyümede, özellikle Kağıthane ve Batı Ataşehir’de inşaatı devam eden ofis projeleri önemli rol oynamaktadır. İstanbul Finans Merkezi’nin (IFM) içinde yer alacak ofis binalarının, 2018 ile 2020 yılları arasında etaplar halinde açılması planlanmaktadır. 2020 yılı sonunda IFM’nin yarattığı bu yeni stok, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin, A sınıfı toplam ofis stoku içerisindeki payının %30 olmasına sebep olacaktır.
Bahsi geçen gelişmelerin kira ortalamalarına yansımaları bu raporda tam olarak görülmemekle birlikte önümüzdeki dönemlerde kira ortalamalarında yaşanan düşüş daha net ortaya çıkacaktır. Kapanan işlemlerin kira rakamları, mal sahiplerinin talep ettikleri liste rakamlarının uzağında kaldı. Buna rağmen çoğu mal sahibi liste rakamlarında bir değişiklik yapmamayı tercih etti. Bu durum grafiklere kira ortalamalarının çok düşmediği yönünde yansıdı. Piyasada artan rekabet koşulları, mal sahiplerinin sadece kira rakamlarında değil diğer ticari koşullarda da esnemesine sebep oldu. Özellikle kur sabitleme, kirayı TL ödeme talebi, kirasız dönemin biraz daha uzatılması gibi konular öne çıkan başlıklar oldu.