Ýstanbul Ofis Pazarý’nda þirketlerin ofis yatýrýmlarýný deðerlendirdiðimizde, þirketlerin çoðunluðunun gayrimenkul sahibi olmamayý stratejik olarak tercih ettikleri görülüyor. Bu tip firmalarýn bir kýsmý, %100 ihtiyaçlarýna uymayan hazýr bir binayý satýn almak yerine, seçtikleri arsayý bir yatýrýmcýya satýn aldýrýyor. Satýn alýnan arsa üzerinde firmanýn ihtiyacýna özgü projenin tasarlanmasý ve uygulamasýna ‘build-to-suit’ adý veriliyor. Bu uygulama firmalarýn tam da ihtiyaçlarýna uyan bir binayý kiralamalarýný saðlýyor.

‘Build-to-suit’ sisteminde, kullanýcý kendi ihtiyacýný kendi belirliyor. Bu ihtiyaca cevap vereceði düþünülen lokasyonlarda uygun arsa ve buna paralel olarak yatýrýmcý ve geliþtirici aranýyor. Arsa seçimi sonrasýnda yatýrýmcý seçilen arsayý satýn alýyor. Kullanýcý, geliþtirici ve yatýrýmcýyla birlikte, ihtiyacýný yansýtan projenin tasarýmýný gerçekleþtiriyor. Bazý durumlarda proje kullanýcý tarafýndan geliþtirilip, maliyetinin de kullanýcý tarafýndan belirlenmesi mümkün olabiliyor.

Ana pazarlýk noktasý, yatýrýmcýnýn yatýrým maliyetini kaç yýl içinde çýkartacaðý konusudur. Buradan yola çýkýlarak kira birim metrekare raici belirleniyor. Kullanýcýnýn yatýrýmcýya saðladýðý avantaj, minimumda on yýllýk imzalanan ve iptal edilemez kira sözleþmesi oluyor. Bu yatýrým modelinde, kullanýcý genellikle uluslararasý bir þirket olduðu için, yatýrýmcý, finansman açýsýndan avantajlý konumda oluyor, çünkü; bu imzalanan kira kontratýný teminat gösterip gerek yurt içinde, gerekse yurt dýþýnda kredi alabiliyor.

Ýstanbul Ofis Pazarý’nda bu sürecin iþlemesindeki en büyük sýkýntý, uygun arsanýn bulunmasýnda yaþanýyor. Kullanýcýnýn ihtiyacýna cevap veren lokasyonda sorunsuz arsa bulunmasý kolay olmuyor. Bu durumda kullanýcý mevcut arsalardan yola çýkarak, lokasyonlarýný belirlemek zorunda kalabiliyor.

Ýhtiyaçlarý doðrultusunda bir bina inþa ettirip, bu binada kiracý olmak isteyen kurumsal kullanýcýlara, en uygun arsa ve geliþtiricinin bulunmasý için verilen hizmetimiz, ''Ýhtiyaca Özgü Proje Geliþtirme Danýþmanlýðý'' dýr. Uluslarasý adýyla ‘Build-to-Suit’ gayrimenkul geliþtirme yöntemi, spekülatif yatýrýmlarýn en uç noktasýnda bulunuyor.

Propin bu modelin uygulama örneðini, 2014 yýlýnda Bosch ve Rönesans Gayrimenkul Yatýrým arasýnda Ýstanbul, Küçükyalý mevkiinde gerçekleþtirdi. Bosch firmasý, kapsamlý analiz ve çalýþmalara dayalý geliþtirme süreci sonunda, 18,000 m2’lik kiralanabilir alana sahip bir ofis binasýný uzun dönemli olarak kiraladý.